Forældrekøbslejligheder bliver til erhvervsvirksomheder: Ny lov giver skattefordele ved salg

12. maj 2025 – Et nyt lovforslag, der forventes behandlet inden sommerferien, vil ændre spillereglerne for tusindvis af danske forældre, der har købt lejligheder til deres børn. Loven får tilbagevirkende kraft fra 1. januar 2025, og giver mulighed for at udskyde beskatning ved salg – men stiller også nye krav.

I Danmark har omkring 27.400 forældre investeret i en lejlighed til deres barn, typisk i forbindelse med studieophold i de større byer. Lejligheden lejes ud til barnet og kan være en langsigtet investering – nu med nye skatteforhold at tage stilling til.

Forældre bliver betragtet som erhvervsdrivende

Lovforslaget medfører, at forældre fremover skal betragtes som selvstændige erhvervsdrivende, når de udlejer en bolig til deres barn. Det betyder, at de skal opgøre og oplyse overskud eller underskud fra udlejningen, som en erhvervsvirksomhed.

Det indebærer en række skattemæssige forpligtelser – men også muligheder.

Skattefordel ved salg: Ophørspension

Ifølge advokat Tina Bach, næstformand i Danske BOLIGadvokater, giver det nye lovforslag forældre mulighed for at udskyde skatten på fortjenesten ved salg af lejligheden. Det sker gennem indbetaling til en såkaldt ophørspension.

– Hvis barnet overtager lejligheden, kan forældrene overdrage den til 15 eller 20 % under den offentlige vurdering – afhængigt af, hvornår vurderingen sidst blev foretaget, forklarer Tina Bach.

Fortjenesten fra salget kan indbetales på en ophørspension med fradragsret – op til 3.285.400 kr. i 2025. Det kan reducere skatten betragteligt, hvis betingelserne er opfyldt:

• Sælger skal være min. 55 år, inden salget.
• Ejendommen skal have været udlejet eller anvendt erhvervsmæssigt i mindst 10 år inden for de seneste 15 år.

Lejligheden behøver ikke have været udlejet til barnet hele perioden.

Hvad er en ophørspension?

En ophørspension giver selvstændige mulighed for at omsætte værdien af en virksomhed – i dette tilfælde en udlejningsejendom – til pensionsopsparing. Det kan udskyde beskatningen fra topskat (52,1 %) til bundskat (ca. 37,1 %), afhængig af den samlede indkomst ved udbetaling.

Vigtige betingelser:

• Maks. indbetaling: 3.285.400 kr. (2025)
• Indbetalingsperioden må ikke overstige 10 år
• Udbetaling kan tidligst starte 5 år efter oprettelse
• Pensionen kan oprettes efter det 60. år
• Ingen krav om udbetalingsstart – ubrugte midler går til begunstigede med 40 % afgift + evt. boafgift

– Udbetalingerne kan dog påvirke offentlige ydelser. Derfor anbefaler vi, at man søger rådgivning hos en BOLIGadvokat, siger Tina Bach og tilføjer, at de nye regler betyder, at forældrelejligheden nu skal ses som en aktiv erhvervsmæssig investering.